Terre-nouvelle

MARCHE IMMOBILIER AU RYTHME DES SAISONS
Les variations du marché immobilier avec les saisons sont des données sur lesquelles les agents immobiliers s’accordent.
En effet, des régions chaudes aux territoires froids, nous avons eu la même remarque qui ressortait de la bouche de nombreux agents immobiliers : le cycle des saisons influe de façon périodique et régulière sur les ventes immobilières. Analysons ensemble ces modulations saisonnières reproductibles chaque année.

• marché de l’immobilier au printemps

Au printemps, les acquéreurs potentiels sentent la chaleur, le soleil, la bonne humeur revenir. Ils sont alors plus nombreux à vouloir bouger, et les projets mis en veille par les frimas de l’hiver, bourgeonnent à nouveau et deviennent la plupart du temps irrésistibles. De plus, si l’on veut déménager pendant les vacances d’été, faire démarrer les enfants dans leur nouvelle école pour la rentrée scolaire, il faut signer le compromis de vente au printemps. Bilan : une accélération du marché de l’immobilier avec une hausse parallèle des prix et une raréfaction des biens, voire une concurrence accrue et sévère pour les biens entre acquéreurs.

• marché de l’immobilier en été

Les acquéreurs rentrent dans leurs murs afin de démarrer la rentrée de septembre dans les meilleures conditions. Les ventes se signent suite aux compromis du printemps. Les nouvelles ventes se raréfient par rapport à l’engouement du printemps. De plus, les biens ont été vendus en masse au printemps, il n’y en a donc plus beaucoup sur le marché.

• marché de l’immobilier en automne

Les premiers froids de l’automne ralentissent les ardeurs des acquéreurs potentiels qui n’auraient pas concrétisé leur rêve à la belle saison. Les derniers rayons de soleil ne suffisent plus à leur donner envie de bouger, ils pensent qu’ils peuvent demeurer encore quelques mois là où ils sont. Les ventes accusent un nouveau ralentissement. Les mises en vente, presque inexistantes en été, reprennent par contre un certain essor à la rentrée de septembre : « il faut vendre la maison de la mamie décédée pour rentrer quelques sous », pensent les héritiers en cette rentrée rude en achats variés. Bref, les carnets des agences gonflent en nombre de biens, mais les visites de clients acheteurs se font plus rares. Les professionnels vous avoueront eux-mêmes qu’il n’est pas facile de vendre un bien sous un temps gris et triste.

• marché de l’immobilier en hiver

Vent glacé, pluie ou neige à foison, l’hiver donne un coup de frein certain aux ventes immobilières. A part les forcenés de l’achat immobilier, en chasse depuis de nombreux mois et qui bouillonnent à l’idée d’être enfin propriétaire, peu feront le pas d’acheter en hiver. Et pourtant… les carnets des agences immobilières sont au plus haut en terme de biens à vendre, le moral des vendeurs commence à flancher, du fait du temps certes, mais aussi parce que les ventes se sont essoufflées depuis le printemps : donc les prix sont plus bas, les biens sont plus nombreux, la concurrence entre acheteurs est plus faible et surtout, si on attend le printemps, les prix repartiront à la hausse. Alors, c’est le moment de s’armer de courage, de volonté et de positivité pour visiter des biens par moins cinq degré sous un ciel grisonnant et pour être aptes à s’enthousiasmer (cela n’est pas toujours facile !…).

En conclusion, il faut garder à l’esprit que les saisons agissent non seulement sur les plantes, les animaux, notre libido, mais aussi sur les prix de l’immobilier, alors agissons en connaissance de cause.

>> A LIRE AUSSI
- achat immobilier : valeur vraie, négociation, notre expérience
- immobilier en France : les prix multipliés par 4 en vingt ans
- immobilier : valeur vraie des logements
- crédits immobiliers : allongement de la durée des crédits pour accélérer l’augmentation du prix des biens immobiliers
- immobilier : une valeur refuge
- l’immobilier valorisé en tant que placement financier locatif
- acheter un bien immobilier entre particuliers ou via une agence ?
- à chaque vendeur de bien immobilier sa marge de négociation possible
- valoriser un bien : l’emplacement, l’existant, les travaux, le revenu locatif potentiel
- immobilier : attention aux maisons bricolées
- immobilier : arrivée des maisons bon marché
- la marge de négociation vis à vis des vendeurs : notre expérience
- combien d’offres pour aboutir à un achat immobilier : notre expérience
- immobilier : fixer le prix de vente d’un bien immobilier
- la maison idéale
- coût d’un déménagement
- immobilier : vente aux enchères immobilières
- immobilier : faire construire ou acheter dans l’ancien
- home staging.

VALORISER UN BIEN IMMOBILIER : L’EMPLACEMENT, L’EXISTANT, LES TRAVAUX, LE REVENU LOCATIF POTENTIEL

Avant de passer à l’acte d’achat, vous devez être certain de la valeur vraie du bien immobilier que vous avez visité. En observant de façon précise les autres biens du marché, en parlant des prix payés dans votre entourage, vous vous ferez une première idée que je vous propose d’affiner avec les critères suivants :

• la localisation d’un bien immobilier

Un bien a tout d’abord sa valeur dans sa localisation : on peut améliorer un bien par des travaux, par contre on ne peut pas le mettre sur le toit de sa voiture pour l’installer à l’endroit de ses rêves. Donc, choisissez d’abord l’emplacement du bien immobilier convoité. Une amie qui travaille dans une banque au service des accords de crédits immobiliers m’avait un jour dit : « pour un bien immobilier, il y a trois critères de valorisation : l’emplacement, l’emplacement et l’emplacement ». Je n’irais pas jusque là, mais gardons une oreille ouverte à ses conseils.

• existant et travaux

En effet, la valeur d’un bien est aussi dans la qualité de sa construction, son terrain et aussi les aménagements existants. En effet, si votre maison nécessite de suite des travaux, cela vient en moins de sa valeur. Et mon amie banquière vous dirait à ce sujet « d’une façon générale, seuls 20% des travaux peuvent être revendus ». Donc autant penser de suite aux travaux d’amélioration et de remise à niveau, les estimer au plus juste pour connaître le prix réel que vous pouvez mettre dans le bien immobilier convoité.
J’aurais un conseil à vous donner à ce sujet : ne faites pas des travaux non valorisables (justement les 80% de travaux que mon amie banquière estime valoir zéro). En effet, nous avons visité grand nombre de maisons dans lesquelles les anciens propriétaires avaient fait des travaux hors de prix, pour un rendu certes beau (selon le goûts de chacun), mais sans possibilité de les revendre. Ainsi, ces vendeurs repartent la mort dans l’âme en encaissant un chèque de vente qui ne couvre qu’à peine plus que leur achat initial. Donc s’il y a des travaux, baissez les prix en conséquence, et ne réalisez que des travaux valorisables à la revente.
En effet, si le bien que vous achetez n’est pas la maison dans laquelle vous êtes certains de finir votre vie (il faut y passer un certain temps pour en être certain), alors allez y doucement. Toute maison se vend en moyenne tous les sept ans. Donc, si cela n’est pas la maison de famille de vos rêves, celle que vous garderez pour accueillir vos enfants et petits enfants, celle que vous léguerez à vos enfants en sachant qu’ils feront tout pour la conserver à leur tour : bref, si cela n’est pas LA maison de famille définitive, ne faites que des travaux d’entretien, de mise à niveau, de mise au norme et d’économie d’énergie, les travaux qu’attendront les futurs acquéreurs de votre demeure.

• le revenu locatif potentiel

Gardez aussi toujours à l’esprit que le montant global de votre investissement doit être en rapport avec le revenu locatif potentiel, comme je l’ai expliqué dans mon billet sur les revenus financiers locatifs.

>> A LIRE AUSSI
- achat immobilier : valeur vraie, négociation, notre expérience
- immobilier en France : les prix multipliés par 4 en vingt ans
- immobilier : valeur vraie des logements
- crédits immobiliers : allongement de la durée des crédits pour accélérer l’augmentation du prix des biens immobiliers
- immobilier : une valeur refuge
- l’immobilier valorisé en tant que placement financier locatif
- acheter un bien immobilier entre particuliers ou via une agence ?
- à chaque vendeur de bien immobilier sa marge de négociation possible
- marché de l’immobilier au rythme des saisons
- immobilier : attention aux maisons bricolées
- immobilier : arrivée des maisons bon marché
- la marge de négociation vis à vis des vendeurs : notre expérience
- combien d’offres pour aboutir à un achat immobilier : notre expérience
- immobilier : fixer le prix de vente d’un bien immobilier
- la maison idéale
- coût d’un déménagement
- immobilier : vente aux enchères immobilières
- immobilier : faire construire ou acheter dans l’ancien
- home staging.

A CHAQUE VENDEUR DE BIEN IMMOBILIER SA MARGE DE NEGOCIATION POSSIBLE
Il existe, vous l’avez constaté si vous recherchez un bien, différents profils de vendeurs. Selon chacun, vous n’aurez pas les mêmes possibilités de négociation :
- Le vendeur qui a acheté au plus haut du marché : c’est le cas le plus difficile en terme de négociation. Ce vendeur là n’est pas prêt à baisser son prix, quitte, nous l’avons rencontré lors de notre propre expérience, à en arriver à la saisie par un huissier. Persistance de la décision, ces vendeurs ne peuvent pas admettre que leur bien vaille moins cher qu’ils ne l’ont payé il y a de cela deux ans. Mieux vaut, à mon sens, ne pas traiter avec ce profil.
- Le vendeur qui veut vendre cher car son voisin a vendu un prix de folie deux ans auparavant : ne vous attardez pas non plus sur ce type de vendeur, sauf si l’agent immobilier pense pouvoir raisonner son client, mais rien n’est gagné…
- Le vendeur qui essaye de vendre à bon prix, pour voir, pour changer. L’acheteur potentiel n’a, vous l’aurez compris, pas de prise sur ce type de vendeur. Il n’a pas besoin de déménager (pas de raison familiale, pas de raison liée au travail), il n’a pas besoin d’argent. Il tient bon sur son prix : laissez tomber.
- Le vendeur qui a besoin de vendre mais qui a encore le temps : c’est le profil type que nous avons beaucoup rencontré. Cas de divorces dans lesquels les deux ex-conjoints s’entendent pour que l’un des deux reste dans les murs en attendant de vendre, ou même qui louent à un copain en attendant le bon acheteur. Cas des héritiers qui ont déjà leur bien immobilier à eux et qui doivent se partager le gâteau entre plusieurs : situation épineuse dans laquelle vous aurez toujours un héritier qui en veut plus sans être pressé. Cas des personnes âgées qui veulent se retirer à la mer mais qui veulent partir avec une bonne et confortable somme. Cas des personnes qui sont mutées mais qui peuvent tenir financièrement encore le coup quelques mois. Il est bien évident qu’à terme ces vendeurs peuvent être amenés à baisser leur prix. Mais comme ils ont le temps, ils vont voir passer grand nombre d’acheteurs potentiels. Et donc, se présentera celui qui sera prêt à mettre le prix et donc vous aurez attendu pour rien (croyez en notre expérience).
o Le vendeur qui veut vendre vite : c’est le cas du type de vendeur précédent, mais qui a épuisé ses réserves. C’est le cas de ceux qui sont étranglés par leur crédit et qui ne veulent pas en arriver à la case huissier. C’est aussi le cas des personnes âgées qui voient les années défilées dangereusement et qui pensent qu’il faut vite se rapprocher de leurs petits enfants, pour en profiter pendant les dernières années de leur vie. Ce cas là est le plus favorable. Mais ne vous leurrez pas : les agents immobiliers savent tenir les prix de leur marché et, surtout, savent cacher les situations critiques comme celles-ci (à moins de tomber sur le bon agent immobilier prêt à provoquer une vente, l’intermédiaire en or pour l’acquéreur). Bilan : vous ne saurez pas forcément que vous êtes face à ce type de vendeur et vous ne saurez pas forcément doser votre baisse de prix. Ces vendeurs là peuvent aussi être plus ou moins aigris : veillez à noter précisément dans le compromis, dans le cas d’une vente à la baisse, tous les éléments pouvant être retirés (meubles de cuisine, de salle de bain, poêle,…), pour ne pas avoir de mauvaises surprises le jour où vous pousserez pour la première fois seuls la porte de votre demeure…

D’une façon générale, pour qu’une transaction ait lieu, il faut que le vendeur ait vraiment envie de vendre, que l’acheteur soit prêt et ait son financement et que l’agent immobilier se fasse réellement le porteur des offres : trois intervenants qui ont envie que la vente se fasse et l’affaire est dans le sac.

>> A LIRE AUSSI
- achat immobilier : valeur vraie, négociation, notre expérience
- immobilier en France : les prix multipliés par 4 en vingt ans
- immobilier : valeur vraie des logements
- crédits immobiliers : allongement de la durée des crédits pour accélérer l’augmentation du prix des biens immobiliers
- immobilier : une valeur refuge
- l’immobilier valorisé en tant que placement financier locatif
- acheter un bien immobilier entre particuliers ou via une agence ?
- valoriser un bien : l’emplacement, l’existant, les travaux, le revenu locatif potentiel
- marché de l’immobilier au rythme des saisons
- immobilier : attention aux maisons bricolées
- immobilier : arrivée des maisons bon marché
- la marge de négociation vis à vis des vendeurs : notre expérience
- combien d’offres pour aboutir à un achat immobilier : notre expérience
- immobilier : fixer le prix de vente d’un bien immobilier
- la maison idéale
- coût d’un déménagement
- immobilier : vente aux enchères immobilières
- immobilier : faire construire ou acheter dans l’ancien
- home staging.

ACHETER UN BIEN IMMOBILIER ENTRE PARTICULIERS OU VIA UNE AGENCE?
Il est tentant de penser qu’acheter un bien immobilier en direct entre particuliers permet de faire de bonnes affaires, que la commission de l’agent immobilier ne sera pas présente entre vous.
Je vous arrête de suite : d’expérience, nous avons observé que les vendeurs particuliers qui voulaient vendre sans l’agence immobilière étaient de fait plus gourmands et bien moins raisonnables, en tout cas plus difficiles à faire céder face à une baisse de leur prix.
L’agent immobilier a une image de professionnel pour le vendeur et quoi que vous en pensiez, il pourra mieux porter votre offre à la baisse car ses arguments seront moins proches de ses intérêts, plus généraux et donc plus convaincants.
Pour ce qui est de notre récente expérience, l’approche directe des particuliers a été plutôt décevante, le contexte actuel de crise rendant les vendeurs nerveux et réfractaires au moindre argument de baisse de leur prix : ils ne veulent tout simplement pas s’avouer que la fête est finie…

Néanmoins, nous avons un exemple contraire qui infirme la règle : il y a de cela plusieurs années, nous avons fait affaire avec un particulier : prix bas et envie de se débarrasser du bien hérité, le vendeur, seul héritier, voulait aller vite et donc l’affaire a été intéressante. Il est donc possible de tirer le bon numéro : patience et persévérance !…

Il existe des sites internet de vente de biens immobiliers entre particuliers. La bonne affaire est peut-être au rendez-vous, tentez votre chance avec des vendeurs particuliers : pap.fr, entreparticuliers.com, paruvendu.fr.

Et vous, quelles ont été vos expériences?… merci de nous en faire part en commentaires.

>> A LIRE AUSSI
- achat immobilier : valeur vraie, négociation, notre expérience
- immobilier en France : les prix multipliés par 4 en vingt ans
- immobilier : valeur vraie des logements
- crédits immobiliers : allongement de la durée des crédits pour accélérer l’augmentation du prix des biens immobiliers
- immobilier : une valeur refuge
- l’immobilier valorisé en tant que placement financier locatif
- à chaque vendeur de bien immobilier sa marge de négociation possible
- valoriser un bien : l’emplacement, l’existant, les travaux, le revenu locatif potentiel
- marché de l’immobilier au rythme des saisons
- immobilier : attention aux maisons bricolées
- immobilier : arrivée des maisons bon marché
- la marge de négociation vis à vis des vendeurs : notre expérience
- combien d’offres pour aboutir à un achat immobilier : notre expérience
- immobilier : fixer le prix de vente d’un bien immobilier
- la maison idéale
- coût d’un déménagement
- immobilier : vente aux enchères immobilières
- immobilier : faire construire ou acheter dans l’ancien
- home staging.

L’IMMOBILIER VALORISE EN TANT QUE PLACEMENT FINANCIER LOCATIF
Si un bien, lorsque vous l’achetez, représente un revenu potentiel, alors vous pouvez simplement en calculer la valeur.
C’est ce que nous expliquions aux agents immobiliers qui nous annonçaient des prix de folie pour des logements qui étaient loin d’en avoir la valeur. Il faut garder à l’esprit que l’investissement immobilier ne doit pas se faire à perte. Outre les coups de cœur qui vous font débourser sans compter, votre achat doit rester dans la norme : combien pourrais-je tirer de l’argent investi si je le plaçais à 4%?. En retirant des frais d’impôts fonciers, de travaux et un taux de non occupation, vous arriverez à :
- pour un bien louable dans la limite de 900euros par mois
- impôt foncier de 1000 euros
- taux d’inoccupation moyen (entre deux locataires) de 10%
- environ 1000 euros de travaux annuel en moyenne
- soit le calcul : ((900*0,9*12)-1000-1000)/0,04 = 193.000euros.
Donc le bien moyen loué 900euros aurait une valeur de 193.000euros (achat+travaux de remise à niveau compris) dans un marché où les placements accessibles assez sûrs sont à 4%.

Dans les faits, vous observerez que les biens sont plutôt surévalués par rapport à cette valeur.
Si vous trouvez un bien sur-évalué, soit vous êtes tombé amoureux, et alors je n’ai rien à redire, soit vous feriez mieux, d’un point de vue purement financier, de rester locataire…

>> A LIRE AUSSI
- achat immobilier : valeur vraie, négociation, notre expérience
- immobilier en France : les prix multipliés par 4 en vingt ans
- immobilier : valeur vraie des logements
- crédits immobiliers : allongement de la durée des crédits pour accélérer l’augmentation du prix des biens immobiliers
- immobilier : une valeur refuge
- acheter un bien immobilier entre particuliers ou via une agence ?
- à chaque vendeur de bien immobilier sa marge de négociation possible
- valoriser un bien : l’emplacement, l’existant, les travaux, le revenu locatif potentiel
- marché de l’immobilier au rythme des saisons
- immobilier : attention aux maisons bricolées
- immobilier : arrivée des maisons bon marché
- la marge de négociation vis à vis des vendeurs : notre expérience
- combien d’offres pour aboutir à un achat immobilier : notre expérience
- immobilier : fixer le prix de vente d’un bien immobilier
- la maison idéale
- coût d’un déménagement
- immobilier : vente aux enchères immobilières
- immobilier : faire construire ou acheter dans l’ancien
- home staging.

IMMOBILIER : UNE VALEUR REFUGE
Dans une période de tourmente financière, les placements sûrs ne sont pas légion. Demeurent les matières premières et l’immobilier : « la pierre, l’investissement refuge ».
En effet, lorsque la valeur des investissements et placements ‘papier’ perd de sa crédibilité, la réalité de la pierre prend tout son sens, et ce depuis la nuit des temps : tout peut disparaître, les banques, les états, les services publiques, si le bouleversement ne va pas jusqu’à la guerre civile et la saisie des biens immobiliers, la valeur sûre est la maison, le potager, le poulailler, et les biens loués à autrui…
Dans cette situation, il devient difficile de croire à une baisse importante des prix de l’immobilier, ce d’autant que grand nombre de petits investisseurs se ruent sur les produits d’investissements locatifs, maintenant dans certaines régions le niveau des prix à une valeur certaine.

Il est un bien pour lequel les particuliers refusent de perdre de l’argent par rapport à leur prix d’achat. Si vous considérez une voiture, une console de jeux, des vêtements, et tout autre bien hors objet d’art et de collection, vous conviendrez que le vendeur accepte de façon naturelle une décote, parfois même importante, sur le prix de vente par rapport au prix d’achat. Dans le cas de l’immobilier, c’est l’inverse : le vendeur veut retrouver l’intégralité de son investissement et une petite plus-value, parfois même une plus-value certaine serait la bien venue. Conclusion : les prix des logements montent, montent… et seules quelques légères corrections dues à des situations économiques bien spécifiques viennent contrarier ce principe de base.

Peut-être avez-vous entendu parler de l’indice Insee du coût de la construction. Il est notamment utilisé pour revaloriser les loyers des locaux professionnels. Il se base sur un ensemble de valeurs, notamment les matériaux et la main d’œuvre. Cet indice est très représentatif de l’évolution du coût de la construction d’un bien immobilier. Vous observerez que la valeur de l’indice INSEE du coût de la construction fixée à 100 en 1953 est aujourd’hui de 1497.
Sur toute sa durée de vie l’indice Insee du Coût de la construction a connu quelques baisses très ponctuelles, mais la tendance a toujours été à la hausse. En 56 ans, il a été multiplié par environ 15 !… c’est la représentation chiffrée et parlante de l’augmentation du coût de fabrication d’une maison, d’un appartement. L’augmentation de cet indice est aujourd’hui d’autant plus portée par les pays émergents qui construisent et bâtissent, devenant de fait grands demandeurs en matières premières.

L’augmentation de la population est aussi un critère d’accroissement de la valeur de l’immobilier et notamment du foncier : plus de monde, toujours la même surface disponible, donc augmentation de la valeur des terrains.

L’immobilier est donc une réelle valeur refuge et il a encore de beaux jours devant lui.

>> A LIRE AUSSI
- achat immobilier : valeur vraie, négociation, notre expérience
- immobilier en France : les prix multipliés par 4 en vingt ans
- immobilier : valeur vraie des logements
- crédits immobiliers : allongement de la durée des crédits pour accélérer l’augmentation du prix des biens immobiliers
- l’immobilier valorisé en tant que placement financier locatif
- acheter un bien immobilier entre particuliers ou via une agence ?
- à chaque vendeur de bien immobilier sa marge de négociation possible
- valoriser un bien : l’emplacement, l’existant, les travaux, le revenu locatif potentiel
- marché de l’immobilier au rythme des saisons
- immobilier : attention aux maisons bricolées
- immobilier : arrivée des maisons bon marché
- la marge de négociation vis à vis des vendeurs : notre expérience
- combien d’offres pour aboutir à un achat immobilier : notre expérience
- immobilier : fixer le prix de vente d’un bien immobilier
- la maison idéale
- coût d’un déménagement
- immobilier : vente aux enchères immobilières
- immobilier : faire construire ou acheter dans l’ancien
- home staging.

CREDITS IMMOBILIERS : ALLONGEMENT DE LA DUREE DES CREDITS POUR ACCELERER L’AUGMENTATION DU PRIX DES LOGEMENTS
Notez ici que je n’utilise pas le mot valeur (valeur au sens de valeur vraie) mais le mot prix (au sens de prix de mise sur le marché). J’entends par là que l’augmentation de la durée des crédits immobiliers a provoqué une envolée artificielle des prix des logements : vous pouvez emprunter une somme plus importante sur une durée plus longue, les professionnels de l’immobilier se calquent alors sur vos capacités financières pour fixer le prix de vente des biens immobiliers.

Prenons un exemple parlant :
Exemple pour une durée d’endettement de 15 ans, durée classique d’un emprunt immobilier il y a quelques années en arrière :
- Soit un couple gagnant chacun 1500euros mensuel net
- Donc 3000euros net mensuel, soit une capacité d’endettement de 30% = 900euros par mois
- Pour un crédit à 4% sur 30 ans, cela représente une somme totale de 125.000 euros empruntés
- Autre hypothèse réaliste : le couple a un apport de 25.000 euros
>> vous obtenez un achat de 150.000 euros.
Donc, avec ces hypothèses réalistes dans les années 1980-1990 (modulo le taux d’intérêt), un bien immobilier valait 150.000 pour un couple gagnant 3000euros net mensuels.

Exemple pour une durée d’endettement de 30 ans, commune aujourd’hui pour un emprunt immobilier :
- Soit de même un couple gagnant chacun 1500euros mensuel net
- Ce qui donne 3000euros net mensuel pour le foyer, soit une capacité d’endettement de 30% = 900euros par mois
- Pour un crédit à 4% sur 30 ans, cela représente 195.000 euros empruntés
- Autre hypothèse réaliste : le couple a un apport de 25.000 euros
>> vous obtenez un achat de 220.000 euros.
Selon ce calcul simple, aucun bien achetable par un couple gagnant chacun 1500euros par mois ne sera mis en vente en dessous de 220.000 euros.
Le même bien a donc, du seul fait de l’augmentation de la durée des crédits, augmenté de 70.000euros (ajoutez les aménagements plus onéreux, la hausse de la demande,…).

Dès que vous avez affaire à des foyers aux revenus supérieurs, vous augmentez encore le prix des biens immobiliers proposés à la vente.
Selon le même calcul, un couple gagnant 5000euros net à deux et empruntant toujours sur 30 ans à 4%, avec un apport de 50.000euros, pourra acheter un bien de 380.000euros. On comprend mieux l’envolée des prix de l’immobilier…

Vous arrivez à des valeurs plancher selon les revenus des classes sociales concernées, des valeurs plancher qui ne seront bouleversées que soit par une chute des revenus (baisse critique du niveau de vie) soit par une baisse de la durée maximale des crédits immobiliers, soit par une baisse importante de la qualité des biens immobiliers (maisons bon marché, mobil-home en tant que résidence principale, chalet monté par l’acquéreur, auto construction…).

NB : il est aussi judicieux de penser que la baisse des taux d’intérêt a permis de diminuer les intérêts à payer, et donc a augmenté la capacité d’endettement des foyers, augmentant de fait le prix plancher des biens immobiliers.

>> A LIRE AUSSI
- achat immobilier : valeur vraie, négociation, notre expérience
- immobilier en France : les prix multipliés par 4 en vingt ans
- immobilier : valeur vraie des logements
- immobilier : une valeur refuge
- l’immobilier valorisé en tant que placement financier locatif
- acheter un bien immobilier entre particuliers ou via une agence ?
- à chaque vendeur de bien immobilier sa marge de négociation possible
- valoriser un bien : l’emplacement, l’existant, les travaux, le revenu locatif potentiel
- marché de l’immobilier au rythme des saisons
- immobilier : attention aux maisons bricolées
- immobilier : arrivée des maisons bon marché
- la marge de négociation vis à vis des vendeurs : notre expérience
- combien d’offres pour aboutir à un achat immobilier : notre expérience
- immobilier : fixer le prix de vente d’un bien immobilier
- la maison idéale
- coût d’un déménagement
- immobilier : vente aux enchères immobilières
- immobilier : faire construire ou acheter dans l’ancien
- home staging.

IMMOBILIER : VALEUR VRAIE DES LOGEMENTS
Les prix, nous l’avons vu dans le billet précédent, ont en moyenne vu leur valeur multipliée par 4 en 20 ans. Mais cette augmentation n’est pas uniquement artificielle mais repose sur une vraie augmentation de la qualité tant de la construction que des équipements.

Evaluons très sérieusement l’augmentation de valeur des biens immobiliers standards du marché.
En effet, si l’on considère les biens dans les années 1980, ils étaient loin d’avoir le niveau de standing d’aujourd’hui : revêtements de sols et de murs, isolation, fenêtres à double vitrage, cuisine et salle de bain meublées, mode de chauffage nettement supérieur en terme de rendement et de confort, prise en compte de l’écologie, éclairage et prises électriques en nombre beaucoup plus important, terre présente dans les installation électriques et sécurité accrue des installations, prises téléphonique et télé, antennes et câble, piscine, terrasse et barbecue, bref, nous avons des biens qui se sont chargés de luxe, sans que l’on s’en rende forcément compte.
En effet, dans les années soixante dix, quatre-vingts, ils étaient assez standard de trouver des sols recouverts de lino, moquette, aujourd’hui nous voulons des parquets, des carrelages design et le plus grand effort consiste à accepter des sols en stratifiés. De même, il n’est pas rare d’avoir des portails automatiques, des interphones, des ascenseurs (même dans les immeubles anciens rénovés), et les modes de chauffage ont été grandement améliorés ainsi que l’isolation des résidences.
Ouvrons donc les yeux et réalisons qu’il n’est pas judicieux de comparer des biens qui en vingt ou trente ans ont été complètement changés, en mieux.
Nous sommes alors forcés d’avouer que les biens immobiliers ont effectivement pris beaucoup de valeur, pour notre plus grand confort.
Bref, une certaine forme de luxe est là, le coût forcément aussi.
Cette augmentation de valeur vraie implique de fait une hausse des prix de l’immobilier. Néanmoins, cet argument ne s’applique pas aux biens immobiliers construits dans les années 1900 et dont l’état général n’a pas été amélioré, des biens pour lesquels une très forte augmentation des prix a été observée.

>> A LIRE AUSSI
- achat immobilier : valeur vraie, négociation, notre expérience
- immobilier en France : les prix multipliés par 4 en vingt ans
- crédits immobiliers : allongement de la durée des crédits pour accélérer l’augmentation du prix des biens immobiliers
- immobilier : une valeur refuge
- l’immobilier valorisé en tant que placement financier locatif
- acheter un bien immobilier entre particuliers ou via une agence ?
- à chaque vendeur de bien immobilier sa marge de négociation possible
- valoriser un bien : l’emplacement, l’existant, les travaux, le revenu locatif potentiel
- marché de l’immobilier au rythme des saisons
- immobilier : attention aux maisons bricolées
- immobilier : arrivée des maisons bon marché
- la marge de négociation vis à vis des vendeurs : notre expérience
- combien d’offres pour aboutir à un achat immobilier : notre expérience
- immobilier : fixer le prix de vente d’un bien immobilier
- la maison idéale
- coût d’un déménagement
- immobilier : vente aux enchères immobilières
- immobilier : faire construire ou acheter dans l’ancien
- home staging.

IMMOBILIER en FRANCE: les PRIX MULTIPLIES PAR 4 en VINGT ANS
Les chiffres publiés couramment annoncent une hausse des prix de l’immobilier de +10% par an pendant six ans de 1993 à 1998, les années antérieures étant globalement stables. Selon ses données, vous arrivez à un prix simplement multiplié par 1,77.
Nous avons comparé les prix d’achat de différents biens immobiliers autour de nous (parents, frères, sœurs, cousins, amis, voisins,…) et avons observé que les prix de l’immobilier ont été multipliés en moyenne par 4 en 20 ans, de 1990 à 2009.

Pour preuve directe, un bien que nous avons acheté en 1994 70.000 Francs, soit 10.671 euros.
Le bien a été revendu plusieurs fois : 200.000 Francs par nous en 1998, soit 30.490 euros, 60.979 euros en 2002, puis il est aujourd’hui présenté à 75.000 euros.
Le cas est certes extrême mais vrai : le bien a vu sa valeur multipliée par 7 !… Il est vrai qu’aujourd’hui il est impensable d’espérer trouver une maison de village de 45m² au sol sur trois niveau plus garage et cave pour 10.000euros, mais il n’y a pas si longtemps que ça, c’était possible… et c’est ce qui permettait à des jeunes couples de s’installer, sans se ruiner, tout en se remontant les manches pour remettre le bien au goût du jour.

Faut-il alors penser que les biens immobiliers ont vu leur prix s’envoler sans corrélation directe avec leur valeur vraie ?…
Ce point mérite d’être précisé car, dans la majeure partie des cas, nos maisons et appartements voient leurs qualité et équipements s’améliorer année après année. Ce sera le sujet du prochain billet traitant de la valeur vraie de nos logements.

>> A LIRE AUSSI
- achat immobilier : valeur vraie, négociation, notre expérience
- immobilier : vraie valeur des logements
- crédits immobiliers : allongement de la durée des crédits pour accélérer l’augmentation du prix des biens immobiliers
- immobilier : une valeur refuge
- l’immobilier valorisé en tant que placement financier locatif
- acheter un bien immobilier entre particuliers ou via une agence ?
- à chaque vendeur de bien immobilier sa marge de négociation possible
- valoriser un bien : l’emplacement, l’existant, les travaux, le revenu locatif potentiel
- marché de l’immobilier au rythme des saisons
- immobilier : attention aux maisons bricolées
- immobilier : arrivée des maisons bon marché
- la marge de négociation vis à vis des vendeurs : notre expérience
- combien d’offres pour aboutir à un achat immobilier : notre expérience
- immobilier : fixer le prix de vente d’un bien immobilier
- la maison idéale
- coût d’un déménagement
- immobilier : vente aux enchères immobilières
- immobilier : faire construire ou acheter dans l’ancien
- home staging.

ACHAT IMMOBILIER : VALEUR VRAIE, NEGOCIATION, notre expérience
Nous entendons tout et son contraire au sujet des négociations immobilières.
D’un côté les agences immobilières vous affirmeront que les prix ont baissé de 5 à 8 % de janvier à septembre 2009, ils se garderont de mentionner les réelles hausses des dix dernières années et vous persuaderont que les prix vont repartir à la hausse. Le dernier semestre 2009 affichant même une légère hausse des prix selon Century 21.

D’un autre côté, notamment du côté de ceux qui attendent impatiemment pour acheter, vous entendrez des conseils stupéfiants assurant qu’il faut faire des propositions à –50% car les prix de l’immobilier sont dé-corrélés des revenus et que donc la chute des prix de l’immobilier est inévitable.

Nous avons fait l’expérience en vrai lors de notre dernier achat immobilier, avec près de 15 mois de recherche et de négociation immobilière et la lecture de tous les articles qui nous passaient sous la main. Voici notre interprétation et notre expérience après finalement une acquisition immobilière.

Vous êtes locataires et vous mourrez d’envie d’être propriétaire de votre maison. Vous avez vendu votre bien il y a de cela quelques temps et vous voulez arrêter de verser des sommes à fond perdu à votre propriétaire. Ces lignes vous aideront à mener votre barque à destination.

Dans les articles qui suivront, nous chercherons d’abord à comprendre comment le parc immobilier français en est arrivé au niveau de prix actuel, et nous tenterons de trouver quelle est la réelle marge de négociation que nous pouvons espérer.

>> A LIRE AUSSI
- immobilier en France : les prix multipliés par 4 en vingt ans
- immobilier : valeur vraie des logements
- crédits immobiliers : allongement de la durée des crédits pour accélérer l’augmentation du prix des biens immobiliers
- immobilier : une valeur refuge
- l’immobilier valorisé en tant que placement financier locatif
- acheter un bien immobilier entre particuliers ou via une agence ?
- à chaque vendeur de bien immobilier sa marge de négociation possible
- valoriser un bien : l’emplacement, l’existant, les travaux, le revenu locatif potentiel
- marché de l’immobilier au rythme des saisons
- immobilier : attention aux maisons bricolées
- immobilier : arrivée des maisons bon marché
- la marge de négociation vis à vis des vendeurs : notre expérience
- combien d’offres pour aboutir à un achat immobilier : notre expérience
- immobilier : fixer le prix de vente d’un bien immobilier
- la maison idéale
- coût d’un déménagement
- immobilier : vente aux enchères immobilières
- immobilier : faire construire ou acheter dans l’ancien
- home staging.