Immobilier | Terre-nouvelle

Home Staging

IMMOBILIER : LE HOME STAGING
Le Home Staging fait fureur dans grand nombre de pays, avec son cortège de conseils pour valoriser et mieux vendre les biens immobiliers.

Les principes du Home Staging

home staging

La mise en valeur de la maison, voilà le principe de base du Home Staging. A l’aide de la décoration et du marketing, les biens immobiliers à vendre changent d’aspect afin d’accélérer les ventes et d’augmenter les prix de vente. Le coup de cœur est suscité par un appartement ou une maison aux tons neutres et à la décoration dépouillée mais néanmoins au goût du jour afin de permettre aux futurs acquéreurs de s’imaginer dans les lieux. Les tapisseries anciennes retirées au profit d’une peinture blanche, la bibeloterie cachée dans un placard, le bazar qui traîne rangé, mais aussi la chasse à la saleté, tout est passé au peigne fin.
Vous pouvez faire votre propre home staging. Mais il faut avouer que le regard extérieur et non passionné d’une tierce personne est toujours profitable.

Home Staging : valoriser à peu de frais un bien immobilier à la vente

Le but du Home Staging n’est pas de faire fondre les économies des vendeurs afin de leur permettre de mieux vendre leur bien : le bénéfice financier de la vente immobilière en serait fortement amoindri. Non. Le but est de mettre en avant les points forts d’un appartement, d’un balcon, d’une maison et son jardin, tout en dépersonnalisant le bien.
Il est en effet toujours désagréable de s’immiscer dans l’intimité des vendeurs lorsque l’on est futurs acquéreurs. Le plus difficile à vivre est lorsque le vendeur vous colle aux basquettes en ressassant des « cette maison est vraiment superbe », alors que des milliers de chiens en faïence ornent des étagères poussiéreuses sur un fond de tapisserie à hurler, que des monceaux de poubelles trônent dans l’entrée, que la cuisine empeste le poisson, le graillon tout en affichant un air désuet peu engageant, que le salon est tant encombré que vous désespérez de pouvoir accéder à la porte fenêtre pour visiter le jardin ou le balcon et que, enfin, le petit coin de nature dont vous rêviez s’avère être une mini déchetterie. Bref, vous aurez compris que des améliorations de base peuvent être apportées et doivent l’être si vous voulez vendre au mieux et vite.
Nous avons visité grands nombres de biens proches de la description ci-dessus, le plus terrible m’avait fait faire des cauchemars : c’était l’ancienne maison d’une vieille mamie fermière alors en maison de retraite et que ses sept enfants souhaitaient vendre vite pour payer les frais médicaux. Le tableau était à pleurer : la mamie avait perdu la tête depuis déjà plusieurs années et elle ne jetait plus aucun emballage ni morceaux de papier, ni tissus, ni boîte de conserve. Imaginez le tableau : une magnifique ferme des monts du lyonnais, ferme fortifiée en pierre avec cour intérieure, des dépendances permettant tous les aménagements imaginables, mais remplis de l’improbable amoncellement des suites de la société de consommation vue par une mamie en fin de vie. Bilan : le prix fondait de mois en mois et même nous, avec mon mari, qui avons une grande imagination et une bonne capacité à visualiser notre installation dans un bien, nos avons fui : il aurait fallu des semaines et un nombre incommensurable de bennes pour vider tout ça, sans compter les puces !…
Un autre cas, extrême lui aussi, est celui d’un monsieur de soixante ans, ayant hérité de la petite villa de sa maman décédée, mais qui, lui, a pris les choses à l’inverse : il a tout vidé. Pendant plusieurs semaines, je l’ai vu remplir des bennes et brûler des tas d’objets et cartons. Il a peint en blanc les murs, retirer les vieilles moquettes et les vieux appareils électroménager. L’aspect intérieur était certes celui d’une villa datant un peu, mais le tout permettait à l’acquéreur potentiel de s’imaginer facilement chez lui, avec son canapé, là dans le coin et ici la cuisine intégrée rêvée de sa femme qu’ils avaient vu chez Ikea et là bas le petit coin pour faire un barbecue l’été (même si le barbecue n’y était pas). Bilan : ce monsieur avisé (et qui s’est remonté les manches) a vendu son bien immobilier vite et plutôt au dessus du prix du marché !…
Propreté, aspect net et dépouillé, diminution du nombre de meuble et chasse aux bibelots, diminution aussi des photos personnelles, chasse aux mauvaises odeurs et peinture blanche ou ton pâle et neutre à chaque étage, voilà les atouts à utiliser.
Bien sûr, vos acquéreurs vont y mettre leurs bibelots, leur bazar et leur peinture criarde vert pomme sur le mur du fond de la cuisine : mais ce sera leur ‘chez eux’ et ils auront préalablement d’autant plus de facilité à s’imaginer dans leur cocon si vous leur présentez un endroit engageant et « à prendre ».

Devenir professionnel du Home Staging : Home Stager

Que vous ayez des connaissances solides en marketing et décoration, que vous soyez décorateur d’intérieur aux réalisations esthétiques reconnues ou même fort pour aider vos proches à relooker leur intérieur ou leur jardin, vous pouvez suivre un court stage, vous acheter quelques livres et acquérir le statut de Home Stager professionnel (il n’y a pas de titre à proprement parlé de Home Stager à ce jour).
N’oubliez pas : ne ruinez pas vos clients et laissez la simplicité et la clarté guider vos choix.
Pour rassurer vos clients, vous pouvez par exemple être rémunéré non au forfait mais proportionnellement au montant de la vente immobilière (à condition de s’entendre sur les prix de vente de façon à avoir une mise en vente cohérente avec les prix du marché et non mirobolante), avec un taux de commission dégressif avec le délai de vente du bien immobilier (les clients adorent les prestataires qui prennent des risques avec eux). Les belles ventes immobilières de vos clients seront vos plus belles réalisations, votre meilleure publicité et votre plus gratifiant revenu.

Le Home Staging est en fait un amalgame de bon sens : propreté, netteté et clarté. A vous les belles ventes immobilières.

Immobilier : faire construire ou acheter dans l'ancien

IMMOBILIER : FAIRE CONSTRUIRE OU ACHETER DANS L’ANCIEN

faire construire ou acheter un bien immobilier ancien

Lorsque l’on souhaite acquérir un bien immobilier, que ce soit pour y vivre, y travailler ou faire un investissement immobilier, il convient de choisir entre deux solutions : faire construire et acheter un bien immobilier neuf ou rénover un bien immobilier ancien.
La réponse n’est pas aussi simple que l’on peut le penser et je tiens à vous faire partager nos études et réflexions.

Achat d’une construction neuve : notre expérience

Construire une maison neuve doit être l’occasion de choisir une maison en accord avec ses goûts, ses principes et sa façon de vivre : nombre de pièces qui vont bien, mode de chauffage et isolation de qualité, bilan énergétique neutre et matériaux bios, bref, une maison neuve doit être meilleure qu’une vieille maison. Nous avons consulté divers constructeurs de maisons en bois : en effet, nous voulions une maison en bois, le plus écologique possible et peu énergivore. Nous avons trouvé un constructeur de chalets en bois canadien qui propose des maisons de rêve à des prix à tomber par terre tant ils sont abordables : vous pouvez acheter une maison en kit pour moins de 50000euros avec du style et une surface supérieure à 150m². Nous nous sommes alors enthousiasmés et avons fait des plans sur la comète. Mais le constructeur nous a guidé vers un distributeur français, très peu sympathique, qui pratiquait des prix effarants : près de dix fois le prix d’achat au Canada. De plus, il semblerait que les maisons victoriennes, nos chères painted laidies, ne soient pas appréciées de partout et que donc il est difficile de trouver une commune qui valide ce genre de permis de construire.
Nous nous sommes alors dirigés vers une maison française à bilan énergétique nul : une maison du bons sens de chez maison phénix. Pour une villa de 160m², très agréable dans son découpage, avec 50m² de garage, sur un terrain de 800m² dans les monts du lyonnais, il fallait compter 325000euros. Mais en allant plus loin dans l’étude, nous avons réalisé quelques points noirs du projet : pas de portail, aucune végétation ni allées (de la terre battue infâme pas même mise à niveau) et encore moins d’arbres, de fruitiers ou de haie, pas de clôture, pas de terrasse au propre, pas de piscine, pas de portique, pas d’allée pour accéder au garage ni de zone de parking nette et délimitée, pas de potager, pas de système de récupération de l’eau de pluie, pas de store ni d’alarme… Bref, beaucoup d’aménagements demeurent à faire et la maison n’en est, à 325.000.euros, qu’à une première étape en devenir. Le budget pour acquérir tout ce qui manque est, vous l’aurez compris, énorme et certains professionnels nous ont soufflé le chiffre de plus de 50.000.euros.
On comprend mieux pourquoi, dans les zones récentes pavillonnaires (même celles de cinq ans d’âge), on retrouve des maisons sans abords, sans arbres, avec de la terre battue pour accéder à la maison et parfois même sans clôture ou tout juste un grillage branlant mais pas de portail.
Je dirais donc : attention à la construction neuve de villa. C’est un projet beau et enthousiasmant qui peut se révéler un succès si l’on a du temps. Les spécialistes de l’immobilier vous diront qu’en général une maison n’acquiert tout son caractère et s’insère dans son environnement que cinq années après sa construction, à condition que ses propriétaires soient attentifs aux soins et embellissements apportés.
Notez que nous avons déjà fait construire un assez gros projet immobilier d’entreprise : le bilan est là aussi qu’il faut avoir du temps, du temps pour attendre que les travaux s’achèvent, avec tous les aléas en terme de météo et autres délais ou erreurs de construction, du temps pour que les végétaux poussent et que l’immeuble soit véritablement fonctionnel.

Par contre et tous nos amis ayant franchi ce pas sont d’accord, l’achat d’un appartement dans un programme neuf est gage à l’inverse de maîtrise des budgets : dans la mesure où vous connaissez avec précision le niveau de finition de votre bien (sol, murs, portes, salle de bain et cuisine), le budget est connu et fixé et surtout les travaux ultérieurs de rénovation sont réduits à quasi néant (modulo les entretiens standards obligatoires).

Achat d’un bien immobilier ancien : nos expériences

Nous avons acquis déjà plusieurs biens immobiliers anciens à rénover ou en bon état et voici le bilan de notre expérience.
Acheter un bien immobilier ancien doit forcément être moins cher que d’acquérir un bien neuf. En effet, les rénovations sont forcément onéreuses et doivent être prises en compte. Hormis le cas des biens de caractères qui sont courus et rares, les biens immobiliers anciens doivent être plus abordables financièrement.
Par contre, grand nombre d’acquéreurs s’épuisent dans la rénovation de leur bien : ils ont acquis un bien trop cher pour eux et cherchent vainement à faire eux-mêmes des réparations pour lesquelles ils n’ont ni les connaissances techniques ni les moyens financiers. Le bilan est terrible : les maisons sont revendues à la hâte après plusieurs années de labeur éreintant et ne ressemblent souvent plus à rien. Le bien est alors non valorisé mais dévalorisé. Attention en tant qu’acquéreur à ce que j’appellerais la bricole, car les surprises peuvent être grandes (nous avons visité des biens pour lesquels les sections de poutre des planchers étaient affreusement sous dimensionnées, dans lesquelles la plomberie était mal faite à faire peur, dans lesquelles le carrelage était posé à la façon d’un dos de vieille tortue pleine de rhumatismes).
Un bien immobilier ancien a part contre, si vous le choisissez bien, l’avantage d’avoir déjà beaucoup des équipements manquants à un bien immobilier neuf. Valider la qualité de ces aménagements (végétaux, cuisine, salle de bain, abords) et leur adéquation avec vos goûts ou sinon calculer le coût d’une remise à niveau, voilà la bonne démarche.
Sachez qu’une maison au terrain clôturé et aux végétaux déjà bien enracinés a beaucoup plus de valeur qu’une maison au terrain ouvert et nu. De même, un appartement équipé d’une cuisine qui vous plait et d’une salle de bain au goût du jour, d’un store et d’une alarme a plus de valeur qu’un appartement vide et vierge.

Choix, estimation des aménagements et travaux éventuels, ainsi que validation précise de vos goûts et préférences, voici les principales clefs d’une acquisition immobilière réussie.

Immobilier : Vente aux enchères immobilières

IMMOBILIER : VENTE AUX ENCHERES IMMOBILIERES
Les ventes aux enchères immobilières attirent un public de plus en plus nombreux : prix très en dessous du marché, rapidité des transactions, les acquéreurs potentiels se laissent tenter.

Il faut moduler cet attrait pour les ventes aux enchères immobilières, notamment dans le cas des ventes de résidences de particuliers. Analysons ensemble les détails d’une telle procédure :
- des professionnels sillonnent bien souvent les ventes et remportent les biens à bas prix ;
- il faut payer un avocat (300euros de frais de départ pour se faire représenter sans possibilité de récupérer la somme même si vous n’avez rien obtenu en fin de vente) ;
- les procédures d’expulsion des anciens propriétaires peuvent être longues et onéreuses : un huissier me racontait les difficultés à expulser un ancien propriétaire qui avait fait de mauvaises affaires et avait vu sa résidence principale vendue au enchères. Après deux ans de procédures coûteuses pour les acquéreurs (environ 30.000euros), ils ont fait intervenir la police et le pauvre expulsé a été menotté puis sorti manu militari de son ancien logement, les frais de déménagement de ses affaires étant bien entendu à la charge de celui qui expulse, en clair l’acquéreur du bien. Mais à peine un jour après avoir été expulsé, l’ancien occupant est revenu : le cauchemar pour les acquéreurs qui avait accumulé les frais et n’avaient pas pu habiter leur bien pendant plus de deux ans (s’il y a des enfants, les délais d’expulsion peuvent être longs, très longs)
- à l’origine, les procédures pour mettre en vente la résidence principale d’une famille sont contraignantes et longues : un huissier met deux ans pour aboutir à la conclusion qu’aucune solution amiable alternative ne peut être envisagée et propose donc la saisie de la maison et sa mise en vente aux enchères : le bien est alors proposé à la vente par un commissaire priseur qui fixe le prix de vente aux niveau des dettes des occupants (plus frais annexes) puis fixe une date et une heure pendant laquelle le bien immobilier peut être visité, guidé par l’huissier. Nous avons fait l’expérience d’une vente pour laquelle le nom des propriétaires n’apparaissait nul part pour compliquer la visite des lieux, ensuite, la maison était occupée par toute la famille, sans aucune contrariété ni urgence à partir. Le jour de la vente, le bien a tout simplement été retiré des enchères pour cause de vis de procédures : un point précis n’avait pas été respecté par l’huissier qui devait repartir pour deux longues années de procédures afin de remettre le bien en vente, ce qui laissait le temps à la famille de trouver une solution ou bien de déménager vers un soleil plus beau. Pour les acquéreurs potentiels qui avait prix un avocat pour les représenter : les frais de base étaient perdus !…

Bref, il n’est pas réjouissant d’entrer dans ce genre de conflit ni de participer au malheur de personnes qui ont déjà beaucoup de problèmes.

Il existe néanmoins des cas de ventes aux enchères de biens immobiliers parfaitement claires et régulières et dans lesquelles vous n’aurez pas une famille à mettre à la rue : les ventes aux enchères immobilières suite à héritage (d’un commun accord entre les héritiers ou au contraire lorsque le notaire n’arrive pas à trouver une attente entre les différents légataires), les ventes aux enchères de locaux professionnels pour lesquels vous pouvez faire de bonnes affaires si de grands professionnels de l’immobilier ne vous font pas concurrence.

Frais, procédure, conditions morales, pesez tous les paramètres avant de vous lancez dans cette aventure qu’est une vente aux enchères immobilières.

Coût d'un déménagement

COUT D’UN DEMENAGEMENT
Déménager n’est pas neutre dans une vie. Outre le choix ardu de notre nouveau lieu de vie, de nombreux éléments viennent alourdir cet événement : cartons, transport, changement d’adresse, changement de médecin, de lieu de courses, de club de sport, d’école et nouveaux amis. Mais combien coûte un déménagement ?…
Différents éléments financiers interviennent dans le chiffrage d’un déménagement, analysons les ensemble.

déménageur ou bras des copains

Un devis de déménageur peut varier de 1000euros à 5000euros et plus suivant le volume à faire circuler, la complexité et la fragilité des éléments à déménager, le lieu de départ et d’arrivée et ses accès, escaliers ou autre passage étroit, possibilité de garer ou non le camion devant la maison et enfin les kilomètres à parcourir. Il n’y a donc pas de valeur fixe à donner, le mieux est de faire réaliser un devis : les déménageurs indépendants (petits artisans) sont très compétents et vraiment sympathiques, n’hésitez pas à faire appel à eux.
Dans le cas où ce sont les copains et frères et sœurs qui sont mis à contribution, les seuls budgets à prendre en compte sont les éventuels frais de location d’un véhicule, les frais de carburant et d’autoroute.
Notez que certains déménageurs vous exigent l’utilisation de leurs cartons, des cartons payant et que si vous voulez déménager seul, pensez en avance à récupérer des cartons (par exemple dans votre hypermarché habituel) sinon vous devrez ajouter un budget cartons non négligeable.

changement d’adresse et coût annexes

Il faut faire suivre le courrier à la nouvelle adresse : le transfert de courrier à la poste vous coûtera pendant 6 mois 23euros pour un particulier.
Les autres organismes : selon notre propre expérience récente (fin 2009, début 2010), vous aurez environ 38 euros d’EDF pour mise en service de l’électricité, 32 euros d’EAU pour mise en service de l’eau.
Les plaques d’immatriculation nous ont coûté environ 34 euros par véhicule. Dans le cas d’un changement d’adresse, le changement de la carte grise ne coûte qu’un envoi postal (quelques euros).

déménagement d’une entreprise d’un département à un autre

Dans le cas du déménagement d’une entreprise, les frais sont plus importants :
- La POSTE : pour faire suivre le courrier d’une entreprise, cela coûte 88 euros pour 1 an
- Le greffe du tribunal de commerce prend environ 250 euros H.T. pour effectuer les changements administratifs (nouveau K-Bis, enregistrement des statuts modifiés)
- une annonce légale mentionnant le changement d’adresse doit être publiée dans l’ancien département et le nouveau département, c’est ce que l’on appelle un transfert de siège social hors ressort. Vous avez donc deux publications légales dans deux journaux d’annonce légale à faire paraître. Cela nous a coûté début 2010 la somme de 190 euros H.T. pour les deux annonces légales (NB : si vous déménagez une entreprise dans le même département, il n’y a qu’une annonce à publier dans le journal d’annonce légal du département en question)
- tampon d’entreprise : il faut faire imprimé un timbre seul pour tampon (gomme empreinte présente en bout de tampon) avec les nouvelles coordonnées, cela nous a coûté 12 euros H.T.
- cartes de visites, papier en-tête pour ceux qui ne l’imprime pas eux-mêmes, documents commerciaux, … les documents peuvent être nombreux et coûteux
- si vous ne rédigez pas seul les documents administratifs (statuts modifiés mentionnant la nouvelle adresse, document M2 des chambres de commerce et greffe de tribunal de commerce, Assemblée Générale Extraordinaire mentionnant le transfert du siège social), alors il faudra ajouter des frais d’expert comptable.

exemples précis de coût d’un déménagement

Un cas de déménagement complet par déménageurs, celui de mon frère, été 2009 : pour 600km parcouru, 50m3 de mobilier, départ en appartement 2ème étage, arrivée appartement 1er étage, le tarif pris par les déménageurs était de 4200 euros. A cela il convient d’ajouter d’autres frais annexes (EDF, EAU, plaques d’immatriculation, transfert de courrier, et autres petits achats « qui peuvent faire vite des sommes importantes » comme dit mon frère rompu aux déménagements fréquents)

Notre cas à nous fin 2009 : 70km, d’une maison plain pied à une maison plain pied, environ 100m3 déménagés, dont 40m3 d’encombrants par des déménageurs (artisans indépendants), une camionnette prêtée par la famille, à nos frais le gazole et l’autoroute, des cartons récupérés de ci de là, déménagement de deux sociétés et de deux voitures : coût total de 2200euros.

La maison idéale

LA MAISON IDEALE
Comment définir sa maison idéale : les critères à prendre en compte et ce qu’il ne faut pas oublier pour faire le bon choix avec parfois des surprises qui vous désarçonneront.

définir son mode de vie

Pour bien choisir sa maison ou son appartement, il convient d’être conscient de ce que l’on aime, de ce que l’on recherche dans la vie : inutile de croire qu’un célibataire endurci en déplacement permanent à l’étranger appréciera les mêmes logements qu’une famille avec trois enfants. Bref, sachons ce que nous aimons et faisons les choix en conséquence.

Une maison idéale

Il convient donc de définir au préalable son mode de vie : travail (à la maison, près de la maison, toujours en déplacement, en retraite,…), famille (où se situe votre famille dans vos priorités, comment se constitue votre famille,…), lieu de vie privilégié (centre ville, banlieue, campagne, montagne, mer), jardin et potager, animaux.
Cela semble évident, mais beaucoup de couples se retrouvent perdus avec deux enfants dans une vieille ferme à rénover loin des commodités, quasiment en apnée toute la semaine avec les horaires de boulot : les nounous qui trouvent que la maison est trop loin ou que les parents rentrent trop tard du travail car ils ont de la route, trop de route, les enfants qui grognent parce qu’ils ne voient plus leurs parents, la maîtresse qui pense que les devoirs ne sont pas faits de façon assez sérieuse. Bref, tout va mal. Alors, ces couples prennent souvent deux voix possibles : le divorce, terrible solution, ou le déménagement dans une petite villa ou un sympathique appartement, près des commerces, crèches, écoles et nounous, sans travaux autres que les tringles à rideaux à poser.
Vous l’aurez compris, le mode de vie influe de façon primordiale sur le choix de la maison. Même si un coup de cœur vous guiderait vers un bien atypique et fabuleux à vos yeux, soyez bien certain qu’il conviendra à votre quotidien et celui de vos proches. Si vous travaillez à la maison et que vos clients ne sont pas concentrés dans un lieu très précis, alors optez pour le cadre de vie qui fera grandir vos enfants dans le bonheur. Si vous optez pour une carrière reluisante et des sorties merveilleuses à l’opéra alliées à des repas entre amis dans de grands restaurants, choisissez un bel appartement sans voiture et louer le monospace dont vous aurez besoin pour vos rares escapades en pleine nature.
Notez que le mode de vie change au cours des années : célibataire, jeunes mariés, couple avec enfants, retraités, personnes âgées dépendantes. Nous évoluons et notre maison avec nous. C’est pourquoi grand nombre d’entre nous déménagent régulièrement.

la maison de famille

Il existe un cas spécifique : le cas de la maison que l’on veut pour la vie entière, dans laquelle on souhaite passer nos vieux jours, dans laquelle on veut voir jouer nos enfants et nos petits enfants, avec des chambres, des jeux, une belle cuisine pour concocter de merveilleux petits plats à ceux qu’on aime, avec un grand salon pour discuter au coin du feu. Bref, c’est la maison de famille rêvée, celle que vos enfants voudront conserver, celle dans laquelle vous aurez fait des travaux onéreux (plus que dans une maison standard à revendre un jour ou l’autre). Cette maison de famille ne se choisit pas par hasard. Son lieu d’implantation est encore plus important que pour une simple maison à vivre dans laquelle un foyer demeure en moyenne huit années (les maisons et appartement se vendent en effet en moyenne tous les huit ans). Ces belles résidences changent bien moins souvent de main : elles demeurent dans les familles comme des bijoux précieux. Elles sont aimées, choyées, mais coûtent aussi très cher. Valider bien votre capacité financière avant de vous lancez dans cette aventure, soyez certains de l’implantation, laissez vous gagner par le fameux coup de cœur et soignez tout particulièrement les travaux et aménagements car ils demeureront longtemps auprès de vous.

c’est la maison qui nous choisit et non l’inverse

Vous l’aurez deviné, grand nombre des personnes qui nous entourent mon mari et moi travaillent dans l’immobilier. Un pépé de notre entourage, marchand de biens ayant bien tenu sa barque, répétait à la façon d’un light motive que « à chaque bien il correspond UN acheteur ». Nous avons effectivement vérifié à de nombreuses reprises ce théorème : attention pour le vendeur de ne pas laisser passer l’acquéreur du bien mis en vente, et pour l’acheteur en question : c’est une sorte de magie qui s’opère.
En effet, nous ne choisissons pas notre maison (ou notre appartement), mas c’est elle qui nous choisit, c’est elle qui agit en nous charmant. La maison est actrice, nous sommes spectateurs. Nous nous contentons de nous laisser plus ou moins séduire, selon notre humeur, le temps qu’il fait, nos soucis du moment (ne pas visiter un bien immobilier un jour où tout va mal).
Lorsque vous visiterez le bien qui vous convient, la maison qui vous a choisi, vous le saurez. Alors, vous voudrez ce bien et vous l’obtiendrez, pour faire un bout de chemin de vie ensemble.

Style de vie, appartement pour un temps ou maison pour toujours, nous devons faire des choix pour nous construire autant que se construira notre logement. Laissons nous guider aussi par notre coeur, car c’est à lui que parlera la maison de notre vie pour lui dire : « entre, tu es chez toi!… »

Immobilier : fixer le prix de vente d'un bien immobilier

IMMOBILIER : FIXER LE PRIX DE VENTE D’UN BIEN IMMOBILIER
Vendre un bien immobilier dans de bonnes conditions nécessite de le vendre au bon prix dans un délai court. Il est donc nécessaire au moment de la mise en vente de se poser la question du prix. D’une façon générale, nous avons tendance à surévaluer nos biens immobiliers : comment ne pas tomber dans ce piège qui bloque les transactions?…
Dans l’hypothèse initiale d’un marché fluide, plusieurs critères doivent être pris en considération pour mettre en vente un bien immobilier dans de bonnes conditions et fixer au plus juste son prix :

critères standards

Bien évidemment, surface, nombre de chambres, aménagements existants, décoration au goût du jour, isolation, mode de chauffage (voir l’article concernant la valorisation des biens immobiliers) doivent être prix en considération. Mais ces éléments ne sont en aucun cas des chiffres faciles à additionner pour trouver une valeur vraie à afficher dans une annonce de vente de bien immobilier.

coût de revient

En toute rigueur, si le prix d’achat initial était raisonnable, que les travaux étaient bien gérés financièrement (c’est à dire sans superflus ni surcoût injustifié dû à des aménagements luxueux non valorisables) et que le marché immobilier n’était pas à la baisse entre le moment d’achat et le moment de revente, alors le coût de revient de votre bien est proche du prix de mise en vente. A cela, il convient de retirer le prix des travaux d’entretien et de remise aux normes (non vendables), les frais de notaire et d’agence immobilière éventuels. Attention : la super cuisine à 40.000 euros, la salle de bain de folie avec douche à jets, pâte de verre et robinetterie plaquée or ne sont pas des équipements réellement revendables (même s’ils donnent de la valeur au bien immobilier, les goûts de chacun peuvent varier), donc ils ne peuvent être insérés que pour une petite fraction du coût de revient dans le prix de vente : je vous ai déjà parlé de mon amie banquière qui explique que « seuls 20% des travaux sont valorisables », gardons son conseil en tête.

emplacement

Outre le prix standard au mètre carré de votre secteur, il est important de noter la valeur moyenne des biens de même qualité et de même surface vendus autour de vous. Ils seront avant tout significatif d’une chose : le prix maximum que les clients cibles sont prêts et aptes à mettre dans leur achat immobilier. Les agents immobiliers, à condition que vous puissiez faire confiance à vos interlocuteurs, vous informeront des attentes et des capacités financières de vos cibles : un bien situé plutôt près du centre et des écoles pour 250.000 euros, ou alors une maison avec une grande surface de terrain et une piscine pour 400.000 euros, ou alors un appartement avec cachet, rénové et avec ascenseur pour 200.000 euros, bref, vous serez au fait des éléments clés des ventes réussies. De même, les agents immobiliers fiables vous renseigneront sur le budget maximum des foyers du secteur : inutile de vouloir vendre un bien 500.000 euros dans un secteur où la vente moyenne se situe aux alentours des 220.000 euros. Par contre, dans le cas où vous auriez un bien atypique que vous voudriez valoriser au-dessus du marché, sachez que la vente sera longue et douloureuse (beaucoup de visites pour un bien de charme mais très peu d’acquéreurs si vous êtes bien au-dessus des prix moyens du marché, la vente peut prendre des années, mais alors les acquéreurs potentiels s’attendront à un effort important au niveau du prix de votre part).

risques d’une mise en vente qui s’éternise

Un bien qui reste trop longtemps sur le marché peut soit inquiéter ( »ce bien immobilier a-t-il un problème caché? », « on n’arrivera pas à le revendre alors!… »), soit donner envie de faire fondre le prix comme neige au soleil( »s’ils n’ont pas encore vendu, c’est que cela n’est pas du tout au prix ») et sans baisse importante de la part du vendeur, la vente sera bloquée. D’une façon générale, une vente qui s’éternise dévalorise le bien immobilier en question. Si vous vous acharnez sur un prix trop élevé, vous pouvez aussi laisser passer le client à 300.000 euros est ne pas trouver par la suite de client à plus de 250.000 euros : la douche peut alors être très froide!…

Sachez qu’un bien immobilier mis au bon prix se vend très vite (moins d’une semaine) car le bon budget allié au produit adéquat trouve forcément acquéreur dans un marché qui n’est pas à l’arrêt : fixer le bon prix et effectuer une vente rapide permet de tourner la page, d’entrer dans de nouveaux murs avec une charge financière moindre et de vivre serein avec en tête la sensation qu’une bonne chose est faite.

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Combien d'offres pour aboutir à un achat immobilier : notre expérience

COMBIEN D’OFFRES POUR ABOUTIR A UN ACHAT IMMOBILIER : NOTRE EXPERIENCE

Vous l’avez constaté sur notre tableau d’offres dans le billet précédent sur la marge de négociation : il nous a fallu faire onze offres infructueuses, et la douzième était la bonne.

Mais ne croyez pas que cela se fasse de gaîté de cœur : à chaque offre, vous vous imaginez dans les murs, vous attendez impatiemment la réponse et les non successifs peuvent avoir raison de votre patience : c’est aussi pourquoi les prix ne baissent pas tant que ça, les acheteurs sont sur les nerfs et cèdent aux prix élevés…
En clair, gardez patience et vous trouverez chaussure à votre pied.
Notez au passage que nous considérons sincèrement que le bien que nous avons acheté est le meilleur de tous (il faut aussi savoir positiver les mouvements de la vie).

En conclusion, je dirais que le marché de l’immobilier français est un marché sain : il n’y a pas disproportion entre demandeurs et offreurs de biens, les biens sont globalement de bonne qualité, même si certains sont carrément vieillots mais peuvent être remis au goût du jour. Les vendeurs ne sont pas ‘pendus’ comme veulent nous faire croire certains journalistes mais néanmoins les bonnes affaires existent, ont toujours existé et existeront toujours.
Valeur vraie, critères de choix affinés, concessions aussi, mais surtout persévérance, vous parviendrez finalement à atteindre votre but et serez bientôt dans la demeure de vos rêves…

Marge de négociation immobilière vis à vis des vendeurs : notre expérience

MARGE DE NEGOCIATION IMMOBILIERE VIS A VIS DES VENDEURS : NOTRE EXPERIENCE

Nous entendons tout et son contraire. Mais où est la vérité sur la baisse de prix à demander à un vendeur de bien immobilier ?… vous l’avez compris dans les paragraphes précédents : tout dépend de la localisation de la maison, de son état et du vendeur, bref, il n’y a pas de règle.

Mais voici des chiffres qui vont intéresseront, les chiffres des différentes négociations immobilières lors de notre propre expérience au cours des quinze derniers mois. Je vous les livre dans l’ordre chronologique :

Montant initial demandé par le vendeur en milliers d’euros	380	375	500	250	250	400	180	260
Montant que nous avons proposé en milliers d’euros	250250	250	210	180	250	130	200
Baisse en %	34,2%	33,3%	50%	16%	28%	37,5%	27,8%	23%
Transaction conclue OK/NOK	NOK	NOK	NOK	NOK	NOK	NOK	NOK	NOK

Montant initial demandé par le vendeur en milliers d’euros	295	295	230	350 puis 330
Montant que nous avons proposé en milliers d’euros	210	250	230	260
Baisse en %	28,8%	15,2%	0%	21,2%
Transaction conclue OK/NOK	NOK	NOK	NOK	OK

Nous avons prospecté un secteur assez large dans une limite de 45min de voiture de Lyon (notre ville de naissance). Nous avons fait des propositions pour tout type de bien : ferme à rénover en piteux état, ferme rénovée, villa avec petit terrain qui nécessite de gros travaux de remise au goût du jour, moulin rénové, immeuble avec tout petit terrain à rénover, villa sans travaux avec du terrain mais loin des commodités, bref toute sorte de maison, hors appartements. Le point commun était néanmoins la place dont nous disposions : de quoi loger une famille de quatre, dont les deux parents travaillent en indépendants à la maison, avec de quoi mettre un portique, une piscine pour les enfants, un barbecue et un salon de jardin (nous ne voulions pas un appartement en ville).

Vous voyez aux chiffres ci-dessus que des baisses faibles ne nous ont pas forcément permis d’acquérir rapidement un bien : en effet, lorsqu’un bien immobilier est presque à son prix, il part vite et la concurrence est là, prête à faire feu !…

Pour le bien que nous avons remporté, la baisse est assez importante mais a été possible parce que les vendeurs voulaient aller vite rejoindre leur fille et leurs petits enfants, ils voulaient tourner la page. Notre agent immobilier a aussi été géniale : merci Michèle !…

Nous avons rencontré des refus de personnes qui ont préféré mettre leur bien en location, ou qui ont purement abandonné leur projet de vente. Nous avons aussi rencontré la concurrence de voisins des vendeurs qui ont saisi l’opportunité d’un bon prix après connaissance de nos offres.

En conclusion, je dirais qu’il n’est pas aisé d’obtenir de fortes baisses et que les situations qui permettent ces remises sont les mêmes en temps de crise et temps normal…

Immobilier : arrivée des maisons bon marché

Immobilier : arrivée des maisons bon marché
Maisons à 15euros par jour, mobil home, maisons en bois, les maisons bon marché arrivent : de bonnes qualité ou vite faites vite posées, conçues pour durer ou jetables, comment faire le point sur ces biens qui vont bouleverser la donne de l’immobilier ?

mobil home : les maisons vite posées et bon marché

Les mobil home remportent un franc succès pour les résidences secondaires : terrain viabilisé pouvant accueillir un logement mobile, camping parfois assez luxueux avec emplacements à l’année, les offres sont intéressantes, abordables à condition de pouvoir effectivement accéder à son logement toute l’année : attention aux abus des campings qui ferment plusieurs mois d’affilée, le coût mensuel du logement peut exploser.
Par contre, et c’est plus nouveau (sauf dans certains pays où cela devient la norme pour beaucoup), le mobil home peut devenir la résidence principale pas chère et déjà équipé : idéal pour démarrer pour un jeune couple ou pour rebondir après un coup dur, il faut néanmoins veiller à l’entretien et à la sécurité des camping proposant ce service. Néanmoins, il faut garder à l’esprit que ce genre de logement en tant que résidence principale n’est pas fait pour durer : transitoire certes mais pas pour la vie.

maison à 15 euros par jour

Au départ, cela peut sembler intéressant : on peut accéder à la propriété si l’on n’a pas été propriétaire au cours des deux dernières années et selon des critères de revenus. Mais à bien y regarder : qualité de la construction en rapport avec le coût global (difficile de trouver des maisons finies avec le terrain au prix annoncé) et surtout l’engagement sur une très grande durée (la maison est remboursée pendant 18 à 25 ans et ensuite le terrain sur une durée de 10 à 15ans), l’ensemble n’en fait pas une solution financièrement intéressante. Mieux vaut acheter une maison de ville à restaurer : moins cher, des remboursements plus vite amortis et donc une sérénité plus grande, quitte à déménager pour une villa avec terrain quelques années plus tard en misant sur le maintient du marché de l’immobilier !…

maison en bois : prix bas à l’étranger

En France, on nous présente la maison en bois comme un luxe souvent hors de prix (20% plus cher qu’une construction traditionnelle et sans les aménagements intérieurs). Lors de notre recherche personnelle, nous nous sommes sérieusement penchés sur la possible acquisition d’une maison bois sur catalogue en provenance du Canada : pour 60.000 à 80.000 euros, vous avez une maison à couper le souffle !… mais les problèmes sont : douane et importation, transport, acceptation de votre mairie pour l’architecture bois (certaines régions adorent d’autres ne veulent pas en entendre parler), et il faut construire soi-même son nid : passionnant certes mais peut-être un peu long surtout si l’on considère qu’au Canada des aides à la construction sont possibles de la part du fabricant (dans nos campagnes françaises, il faudra faire seul avec le morceau de bois H41B à fixer entre le F45g et le Z66X…). Bref, les freins existent et c’est vraiment dommage, d’autant que les importateurs de ces biens fabriqués outre Atlantique vont vous les vendre 10 fois le prix annoncé par le fabricant Canadien !…
Mais je suis persuadée que la donne va changer lorsqu’un constructeur sérieux de maisons en bois et sur catalogue livrera en France à des prix comparables à nos amis canadiens avec une notice et un service d’assistance en cas de difficultés insurmontables.

auto-construction : une solution pour les plus bricoleurs

C’est un vent de changement qui court sur tous les salons bio et alternatifs : l’auto-construction, à l’état de balbutiement il y a encore quelques années, est aujourd’hui une réalité. Plongez vous dans ces solutions, des associations de soutien existent (castors,…) ainsi que des banques qui financent les travaux des auto-constructeurs (NEF). Mais attention : c’est un projet ambitieux, très long et très éprouvant pour le physique et la persévérance. Donc, lancez vous dans cette aventure avec courage et surtout l’aval de toute la famille !…

Immobilier : attention aux maisons bricolées

IMMOBILIER : ATTENTION AUX MAISONS BRICOLEES
Il est un domaine où les propriétaires se sont lancés dans les travaux sans vraiment être des spécialistes : l’immobilier.
En effet, depuis quelques décennies, nous avons vu fleurir des magasins de bricolage, Castorama, Leroy Merlin, Bricomarché, Tridome, … Ces temples du bricolage ont permis à une tranche très importante de la population d’acquérir des biens immobiliers pas forcément en très bon état, voire pas fini (des maisons neuves sans les finitions, donc moins chères) tout en leur permettant de les rénover avec les moyens du bord.

C’est bien pour celui qui bricole gaiement le dimanche dans la chambre ou le salon, mais attention : danger pour l’acquéreur futur.
Il n’est pas rare du tout de voir des couples s’enfuir d’une maison dans laquelle ils ont bricolé pendant des années, tout en laissant derrière eux un chantier pas folichon à voir : bricolage de bricolo, ces maisons valent bien souvent moins qu’avant des travaux d’amateurs.
Bref, faites attention à la qualité des travaux exécutés dans les biens que vous convoitez et si nécessaire, faites vous assister par un professionnel : maçon, plombier, électricien, architecte, maître d’œuvre, ils auront l’œil pour déceler les chauffages qui fuient, le réseau électrique qui n’est pas aux normes, les murs et fenêtres qui vont tomber, les planchers pourris sur lesquels on a posé du stratifié, vite fait, pour cacher la misère !…
Alors, gardez l’œil ouvert, les deux c’est mieux, et achetez bien.

Terre-nouvelle