Valoriser un bien immobilier : l’emplacement, l’existant, les travaux, le revenu locatif potentiel

VALORISER UN BIEN IMMOBILIER : L’EMPLACEMENT, L’EXISTANT, LES TRAVAUX, LE REVENU LOCATIF POTENTIEL

Avant de passer à l’acte d’achat, vous devez être certain de la valeur vraie du bien immobilier que vous avez visité. En observant de façon précise les autres biens du marché, en parlant des prix payés dans votre entourage, vous vous ferez une première idée que je vous propose d’affiner avec les critères suivants :

  • la localisation d’un bien immobilier

Un bien a tout d’abord sa valeur dans sa localisation : on peut améliorer un bien par des travaux, par contre on ne peut pas le mettre sur le toit de sa voiture pour l’installer à l’endroit de ses rêves. Donc, choisissez d’abord l’emplacement du bien immobilier convoité. Une amie qui travaille dans une banque au service des accords de crédits immobiliers m’avait un jour dit : « pour un bien immobilier, il y a trois critères de valorisation : l’emplacement, l’emplacement et l’emplacement ». Je n’irais pas jusque là, mais gardons une oreille ouverte à ses conseils.

  • existant et travaux

En effet, la valeur d’un bien est aussi dans la qualité de sa construction, son terrain et aussi les aménagements existants. En effet, si votre maison nécessite de suite des travaux, cela vient en moins de sa valeur. Et mon amie banquière vous dirait à ce sujet « d’une façon générale, seuls 20% des travaux peuvent être revendus ». Donc autant penser de suite aux travaux d’amélioration et de remise à niveau, les estimer au plus juste pour connaître le prix réel que vous pouvez mettre dans le bien immobilier convoité.
J’aurais un conseil à vous donner à ce sujet : ne faites pas des travaux non valorisables (justement les 80% de travaux que mon amie banquière estime valoir zéro). En effet, nous avons visité grand nombre de maisons dans lesquelles les anciens propriétaires avaient fait des travaux hors de prix, pour un rendu certes beau (selon le goûts de chacun), mais sans possibilité de les revendre. Ainsi, ces vendeurs repartent la mort dans l’âme en encaissant un chèque de vente qui ne couvre qu’à peine plus que leur achat initial. Donc s’il y a des travaux, baissez les prix en conséquence, et ne réalisez que des travaux valorisables à la revente.
En effet, si le bien que vous achetez n’est pas la maison dans laquelle vous êtes certains de finir votre vie (il faut y passer un certain temps pour en être certain), alors allez y doucement. Toute maison se vend en moyenne tous les sept ans. Donc, si cela n’est pas la maison de famille de vos rêves, celle que vous garderez pour accueillir vos enfants et petits enfants, celle que vous léguerez à vos enfants en sachant qu’ils feront tout pour la conserver à leur tour : bref, si cela n’est pas LA maison de famille définitive, ne faites que des travaux d’entretien, de mise à niveau, de mise au norme et d’économie d’énergie, les travaux qu’attendront les futurs acquéreurs de votre demeure.

  • le revenu locatif potentiel

Gardez aussi toujours à l’esprit que le montant global de votre investissement doit être en rapport avec le revenu locatif potentiel, comme je l’ai expliqué dans mon billet sur les revenus financiers locatifs.

NB : je vous annonce la création du blog être-rentier.fr dans lequel vous trouverez dorénavant tous les articles de Terre nouvelle concernant les finances, l’immobilier, la carrière, la gestion.

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Marge de négociation immobilière : différente selon le type de vendeur

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Il existe, vous l’avez constaté si vous recherchez un bien, différents profils de vendeurs. Selon chacun, vous n’aurez pas les mêmes possibilités de négociation. Analysons tous les cas. Lire la suite

Acheter un bien immobilier entre particuliers ou via une agence ?

ACHETER UN BIEN IMMOBILIER ENTRE PARTICULIERS OU VIA UNE AGENCE?
Il est tentant de penser qu’acheter un bien immobilier en direct entre particuliers permet de faire de bonnes affaires, que la commission de l’agent immobilier ne sera pas présente entre vous.
Je vous arrête de suite : d’expérience, nous avons observé que les vendeurs particuliers qui voulaient vendre sans l’agence immobilière étaient de fait plus gourmands et bien moins raisonnables, en tout cas plus difficiles à faire céder face à une baisse de leur prix.
L’agent immobilier a une image de professionnel pour le vendeur et quoi que vous en pensiez, il pourra mieux porter votre offre à la baisse car ses arguments seront moins proches de ses intérêts, plus généraux et donc plus convaincants.
Pour ce qui est de notre récente expérience, l’approche directe des particuliers a été plutôt décevante, le contexte actuel de crise rendant les vendeurs nerveux et réfractaires au moindre argument de baisse de leur prix : ils ne veulent tout simplement pas s’avouer que la fête est finie…

Néanmoins, nous avons un exemple contraire qui infirme la règle : il y a de cela plusieurs années, nous avons fait affaire avec un particulier : prix bas et envie de se débarrasser du bien hérité, le vendeur, seul héritier, voulait aller vite et donc l’affaire a été intéressante. Il est donc possible de tirer le bon numéro : patience et persévérance !…

Il existe des sites internet de vente de biens immobiliers entre particuliers. La bonne affaire est peut-être au rendez-vous, tentez votre chance avec des vendeurs particuliers : pap.fr, entreparticuliers.com, paruvendu.fr.

Et vous, quelles ont été vos expériences?… merci de nous en faire part en commentaires.

NB : je vous annonce la création du blog être-rentier.fr dans lequel vous trouverez dorénavant tous les articles de Terre nouvelle concernant les finances, l’immobilier, la carrière, la gestion.

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l’Immobilier valorisé en tant que placement financier locatif

L’IMMOBILIER VALORISE EN TANT QUE PLACEMENT FINANCIER LOCATIF
Si un bien, lorsque vous l’achetez, représente un revenu potentiel, alors vous pouvez simplement en calculer la valeur.
C’est ce que nous expliquions aux agents immobiliers qui nous annonçaient des prix de folie pour des logements qui étaient loin d’en avoir la valeur. Il faut garder à l’esprit que l’investissement immobilier ne doit pas se faire à perte. Outre les coups de cœur qui vous font débourser sans compter, votre achat doit rester dans la norme : combien pourrais-je tirer de l’argent investi si je le plaçais à 4%?. En retirant des frais d’impôts fonciers, de travaux et un taux de non occupation, vous arriverez à : Lire la suite

Immobilier : une valeur refuge

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Dans une période de tourmente financière, les placements sûrs ne sont pas légion. Demeurent les matières premières et l’immobilier : « la pierre, l’investissement refuge ».
En effet, lorsque la valeur des investissements et placements ‘papier’ perd de sa crédibilité, la réalité de la pierre prend tout son sens, et ce depuis la nuit des temps : tout peut disparaître, les banques, les états, les services publiques, si le bouleversement ne va pas jusqu’à la guerre civile et la saisie des biens immobiliers, la valeur sûre est la maison, le potager, le poulailler, et les biens loués à autrui… Lire la suite

Crédits immobiliers : allongement de la durée des crédits pour accélérer l’augmentation du prix des biens immobiliers

CREDITS IMMOBILIERS : ALLONGEMENT DE LA DUREE DES CREDITS POUR ACCELERER L’AUGMENTATION DU PRIX DES LOGEMENTS
Notez ici que je n’utilise pas le mot valeur (valeur au sens de valeur vraie) mais le mot prix (au sens de prix de mise sur le marché). J’entends par là que l’augmentation de la durée des crédits immobiliers a provoqué une envolée artificielle des prix des logements : vous pouvez emprunter une somme plus importante sur une durée plus longue, les professionnels de l’immobilier se calquent alors sur vos capacités financières pour fixer le prix de vente des biens immobiliers.

Prenons un exemple parlant : Lire la suite

Immobilier : valeur vraie des logements

IMMOBILIER : VALEUR VRAIE DES LOGEMENTS
Les prix, nous l’avons vu dans le billet précédent, ont en moyenne vu leur valeur multipliée par 4 en 20 ans. Mais cette augmentation n’est pas uniquement artificielle mais repose sur une vraie augmentation de la qualité tant de la construction que des équipements.

Evaluons très sérieusement l’augmentation de valeur des biens immobiliers standards du marché. Lire la suite

Immobilier en France : les prix multipliés par 4 en vingt ans

IMMOBILIER en FRANCE: les PRIX MULTIPLIES PAR 4 en VINGT ANS
Les chiffres publiés couramment annoncent une hausse des prix de l’immobilier de +10% par an pendant six ans de 1993 à 1998, les années antérieures étant globalement stables. Selon ses données, vous arrivez à un prix simplement multiplié par Lire la suite

Achat immobilier : valeur vraie, négociation, notre expérience

ACHAT IMMOBILIER : VALEUR VRAIE, NEGOCIATION, notre expérience
Nous entendons tout et son contraire au sujet des négociations immobilières.
D’un côté les agences immobilières vous affirmeront que les prix ont baissé de 5 à 8 % de janvier à septembre 2009, ils se garderont de mentionner les réelles hausses des dix dernières années et vous persuaderont que les prix vont repartir à la hausse. Le dernier semestre 2009 affichant même une légère hausse des prix selon Century 21. Lire la suite